Aktuelles zum Thema „Therme“.

Folgend finden Sie einige Notizen, die sich Prof. Mag. Thomas Malloth während des Vortrages von Mag. Christoph Kothbauer am Bundestag 2011 gemacht hat.


1.) Vollanwendungsbereich des MRG:
Im Vollanwendungsbereich des MRG ergibt sich aus dem § 3 MRG, dass die Reparatur einer kaputten Therme nur dann in die Erhaltungspflichten des Vermieters fällt, wenn von der Therme eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. Andererseits kann aus den Bestimmung des § 8 MRG keine Erhaltungspflicht des Mieters abgeleitet werden. Unstrittig ist, dass eine kaputte Therme jedenfalls ein Mietminderungsrecht des Mieters auslöst, wobei aber die Mietzinsminderung nach zurzeit bestehender Judikatur dann endet, wenn Mieter oder Vermieter den Schaden behoben haben. Die Erhaltungspflicht kann auf den Mieter grundsätzlich nicht überwälzt werden, da damit die Gewährleistungsrechte eines Konsumenten unzulässig verkürzt würden. Wenn allerdings die Erhaltungspflicht überwälzt wird und dies zu einer Minderung des höchst zulässigen Mietzinses führt, wäre eine solche Vereinbarung wirksam.

2.) Voll- und Teilausnahmen vom MRG:
Aus § 1096 Abs.1 Ziff.1 ergibt sich in diesem Bereich die volle Erhaltungspflicht des Vermieters. Diese Erhaltungspflicht kann allerdings rechtswirksam ausgeschlossen werden, wobei der Mieter aber wiederum (wie im MRG) einen Mietzinsminderungsanspruch hat. Die Erhaltungs- und Wartungspflichten im Inneren des Mietgegenstandes sind in § 1098 Abs1 nur unklar geregelt, eine Analogie zu § 8 MRG kann angenommen werden.

Mietzinsminderung

Eine Mietzinsminderung kann vom Mieter nur für Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale geltend gemacht werden, die im Zeitpunkt der Anmietung vorhanden waren. Hat der Mieter etwa selbst die Therme eingebaut, so kann er aus deren Funktionsunfähigkeit keine Mietzinsminderung einleiten. Im Jahre 2011 hat der OGH festgestellt, das Mietzinsminderung nur ab jenem Zeitpunkt geltend gemacht werden kann, in dem sie dem Vermieter angezeigt wurde und auch nur ab diesem Zeitpunkt. Aus 8 OG 90/10h folgt aber genau das Gegenteil, wonach nämlich Mietzinsminderung 30 Jahre retour in die Vergangenheit geltend gemacht werden kann.

Zur Rückstellung des Mietgegenstands in allen Anwendungsbereichen (§ 1109)

Aus § 1109 folgt, dass ein Mietgegenstand grundsätzlich wie übernommen aber abzüglich gewöhnlicher Abnutzung zurückzustellen ist. Diese Verpflichtung könnte zwar grundsätzlich im Mietvertrag anders geregelt werden, aus § 879 Abs. 3 folgt allerdings, dass eine solche abweichende Regelung einen der Vertragspartner nicht gröblich benachteiligen darf. Wenn also etwa die Verpflichtung zum Ausmalen bei Rückgabe ähnlich einer Mietzinsvorauszahlung während des aufrechten Mietverhältnisses in den Mietzins eingepreist wird, dann ist eine solche Vereinbarung zulässig. Nach Ansicht des OGH ist „nach 10 Jahren kein Unterschied mehr zwischen ordentlicher und außerordentlicher Abnutzung anzunehmen“.